提前还款 2016房贷还款攻略 你适合提前还款吗

 　　1.等额本息的商业贷款2016年第一个还款日开始执行新利率

　　等额本息的还款方式适合月收入稳定的上班族，央行降息后，按照新的基准利率，月供能省不少钱，但2016年如果要提前还款，并不能从1月1日起提前还款就可以达到省钱的目的，因为央行降息后，对于采用等额本息方式还款的购房人来说，新的基准利率执行时间是2016年第一个还款日开始，也就是在1月1日至1月20日还是按照旧的基准利率来执行还贷，1月20日以后才能按照新的基准利率进行还贷，所以采用等额本息的还贷者在1月20日之后提前还款比较划算。

　　2.等额本金的商业贷款1月份提前还贷不划算

　　等额本金的商业贷款适合收入较高的房贷者，等额本金的还款方式是每月归还的利息逐渐减少，按照等额本金方式还款，购房人前面先归还的是主要是利息，目前处于央行降息通道时，银行贷款利率出现下降，使得此时归还的利息相对减少，所以采用等额本金的购房者在2016年1月份时不必急于提前还款。

　　3.公积金贷款可申请按新利率调整月供

　　公积金贷款相比商业贷款利率较低，还款金额较为灵活，按照规定，月供数额在不低于银行规定的最低还款额内可自由调整。所以，公积金贷款的还款方式比较灵活，放贷者可根据自己的实际情况确定月供数额，与等额本息和等额本金相比，每月还款的压力相对较小。但需要注意的是，月供并不会随着央行降息而减少，所以需要购房人自行与贷款银行商定，从2016年第一个还款日开始按照新利率调整月供数额，否则银行还是会按照原来的月供数额计算，因此也就无法在短期内享受到降息带来的实际好处。

　　【延伸阅读】

　　2016年房贷提前还贷最全攻略

　　根据中国银行法律法规的规定，个人住房贷款的种类有两种：一种是公积金贷款，一种是商业贷款。个人住房贷款还款法有三种：一是等额本息还款法，二是等额本金还款法，三是累进还款法。就执行情况而言，多数银行普遍采用的是前两种方式：等额本金法和等额本息法，这也是老百姓最能接受和能够很快看明白的还款法。

　　提前还款是一门学问，对此马虎不得。如何提前去还贷，用哪种方式去提前还贷，可能很多人就不知道了！

　　等额本息or等额本金

　　两种方式一字之差，但是还款方式却有着很大不同。

　　等额本金：每月需要还的本金一样，由于本金逐渐减少，利息也会逐渐减少。

　　等额本息：每月的还款数额一致。一部分拿去还利息，一部分拿去还本金。

　　对于购房者来说，两种方式的不同会产生非常不一样的结果。等额本金还款，可以迅速降低还款压力，减少购房者花在利息上的钱，但是前期的还款非常痛苦。而更多人选择的等额本息。

　　如果贷款一百万买房，然后计划20年还清，两者还款上有什么区别呢？我们先来看一张图：

　　如图所示红色的部分是还款的利息，蓝色的部分是还款的本金。

　　在等额本息还款的方式下，随着贷款剩余的本金的逐渐减少，利息的比例逐渐减少。

　　而等额本金还款的方式里面，每月还款的本金数目一直不变，但是利息逐渐变少，每月还款的数额就越来越少。

　　相对来说，等额本金的还款模式下，还款利息会比等额本息还款的利息总额少一些。(如下图所示)

　　等额本息利息总额会比等额本金利息总额高出接近14万元左右。虽然利息更多，但是为什么大家更多的选择了等额本息的还款模式呢？

　　例：李先生买了一套商品房，面积120平米，他向银行贷款60万，还款期限为20年，年利率为6%(月利率为5‰)现在我们分别用等额本金和等额本息法进行分析：

　　等额本息：每月还款金额=【600000*5‰*(1+5‰)240】/【(1+5‰)*240-1】=3012.5元

　　等额本金：第一个月=(600000/240) + (600000-0)×5‰=5500

　　第二个月=(600000/240) + (600000-2500)×5‰=5487.5

　　......

　　实质上，等额本金法与等额本息法并没有很大的优劣之分，大部分是根据每个人的现状和需求而定的。等额本息利于记忆、规划、方便还款。事实上绝大多数人都宁愿选择“等额还款方式”，因为这种方式月还款额固定还款压力均衡，与等额本金法差别也不是非常的大，况且随着时间的增长，会使资金的使用价值产生了不同。当然，也有许多人经济相对宽裕，想使自己以后的生活更加轻松及节约成本，会选择等额本金法。简单来说选择哪种还款方式，需根据每个人的现状和对未来的规划而定，不要一味的相信别人的话。

　　如何还贷最划算？先看你是哪种贷款方式

　　组合贷

　　如果你选择的是商贷和公积金构成的组合贷款，先还商贷会“优惠”很多。由于公积金贷款含政策性补贴的成分，所以贷款利率比商贷低不少，此次加息幅度也比普通商贷小，所以购房者提前归还贷款利率较高的商贷，相对划算些。

　　纯商贷

　　如果你是纯商业贷款，那么又有两种还款方式的区别。

　　目前最常用的两种还款方式为等额本息还款法和等额本金还款法。如打算提前还款，最好选择等额本金还款法。

　　专家分析，两种还款法相比，由于同样贷款贷了一段时间后，“等额本息还款法”所要支付的利息将高于“等额本金还款法”，而在提前还贷时已支付的利息是不退 还的，这就相对多支付了许多原本不应该提前支付的利息。因此，如果有提前还贷打算的，选择“等额本金还款法”贷款比较好，这样提前还贷比较划算。

　　但是，并非所有的人都要用“等额本金还款法”来还贷，这要看你自己的财政计划如何了。对于高薪者或收人多元化的人们，不妨采用“等额本金还款法”；假如你现在的资金较为雄厚，又不打算提前还款，建议你也采用“等额本金还款法”还贷。因为，这种还款方式虽然前期资金压力较大，但可减轻日后压力，其特点是随着 时间的推移，越到后来还款越少，越轻松。

　　从节省利息的角度看，缩短贷款期限是一个不错的选择，因为时间缩短了，每月的还款数量不变，就加快了归还本金的速度，支出的利息也会减少。

　　提前还贷 搞清银行规定很重要

　　提前还贷要弄清楚不同银行的提前还贷规定。目前，银行一般都规定在借款期内、贷款发放满一年以后，经银行同意，市民可书面申请提前归还部分或全部贷款。

　　银行一般要求借款人提前15个工作日提交书面或电话申请，银行接到借款人提前还贷申请后要审批，所以一般需要一个月左右的时间。此外，各家银行对于提前还 贷的要求有所不同，比如有的银行规定提前还贷是1万的整数倍，有的银行需要收取一定数额的违约金。目前，大部分银行已经不收取违约金了，而部分收取违约金 的，也都针对在贷款一年内申请提前还贷的，并且也大多以提前还款额或者利息 计算违约金，极少依据本金计算违约金收取的额度。

　　银行常见的五种提前还贷方式

　　按还款方式不同，借款人可以选择期限减按或金额减按。据了解，目前多数银行都能提供五种提前还贷的方式，供客户选择。

　　第一种，全部提前还款，即客户将剩余的全部贷款一次性还清。(不用还利息，但已付的利息不退)

　　第二种，部分提前还款，剩余的贷款保持每月还款额不变，将还款期限缩短。(节省利息较多)

　　第三种，部分提前还款，剩余的贷款将每月还款额减少，保持还款期限不变。(减小月供负担，但节省程度低于第二种)

　　第四种，部分提前还款，剩余的贷款将每月还款额减少，同时将还款期限缩短。(节省利息较多)

　　第五种，剩余贷款保持总本金不变，只将还款期限缩短。(月供增加，减少部分利息，但相对不合算)

　　理财专家建议，提前还款，应尽量减少本金，缩短贷款期限，使支出的利息更少。

　　那么提前还贷需要哪些手续呢？

　　1、还款人身份证(原件——复印件)

　　2、一张银行卡(里面的钱够还房贷)

　　3、买房时候和银行签的贷款合同(原件+复印件)

　　4、到银行预约申请(一般申请批准的当月就要扣银行卡里面的钱)

　　三类情况不适宜提前还贷

　　一、在基准利率基础上再享受7折到8.5折之间的购房者，没必要提前还贷，由于已享利率优惠，即便利率调整前后月供之差也不会超过百元。而且，再次购买房产仍将被视作二套房，利率将遭遇上浮。

　　二、等额本金还款期已过三分之一的购房者，也没有必要提前还贷。因为等额本金开始还的钱比较多，后来越来越少。这部分人已将大额的钱还完了，剩下小额的贷款，即便涨了利率，利息也不是太多。

　　三、投资收益高于贷款利率的投资人士不适合提前还贷，否则得不偿失。比如短期内有收益项目可投资的人群，如果此时将钱还给银行，将白白丧失了赚钱的机会。

　　转眼到了年末，买房贷款的政策利好，购房人也开始行动起来了。大房地产商为了走量，纷纷推出优惠政策。接下来，小编为大家介绍几个优惠力度较大的楼盘，让大家在少交利息的基础上再省一笔，争取早日成为“有房一族”。

　　已经买过房子的，可以看看咯，那些还没买房的屌丝们，先别看了，等买房贷款了再说吧，准备买房的话，就要慎重考虑，多看、多选、多比较，然后再决定。所以一切得先从看房开始，通过房品汇APP看房，有“看房送路费”的活动，到楼盘售楼处摇一摇手机，即有路费到账，多看多送；买房还可以组团砍价，以更低的价格买到最理想的房子。